封面新闻记者 杨博
花了40多万元租金、入住两年的精装大平层退租时，却被房东要求恢复至两年前的“全新状态”——不仅扣押金，还索赔几万元用于全屋通刷墙面并更换全新家具。房屋正常使用的损耗究竟该由谁买单？退租时又该恢复到什么程度？9月7日，封面新闻记者采访了四川策信律师事务所创始合伙人肖明静律师进行解读。
退租引纠纷：花40多万租金入住2年，被房东要求“全屋通刷换家具”
据媒体报道，2年前，罗女士以每月19000元的价格租下了杭州星潮映象府一套200平方米的精装房。第二年租期届满退房时，房东余先生检查后认为沙发有划痕、凳子有破洞、墙面有污渍，要求必须恢复原状。
罗女士表示，自己已主动花了2000元清洗沙发并局部补漆，但房东认为这只是“掩盖”，坚持要求全屋通刷墙面并更换全新家具，甚至已委托律师准备起诉。罗女士感到十分委屈：“交了40多万租金，难道还要把家具全换成新的吗？”目前，罗女士正准备积极应诉。
房东要求大概率不合理，“正常损耗”属于经营成本
“房东要求‘全屋通刷墙面并更换全新家具’的要求大概率是不合理的，本案的核心争议点在于罗女士对房屋的使用是否属于‘正常使用’。”肖明静律师解释，正常损耗通常指房屋及设施在正常使用下的自然老化、轻微磨损、褪色等，例如墙面因日常接触产生的轻微污渍、沙发因日常坐卧产生的细微划痕等。这类损耗是租赁关系中不可避免的，属于房东出租房屋理应承担的经营成本。而非正常损坏则是指因租客不当使用或故意行为造成的损坏，如墙面被大面积涂鸦、家具被利器划伤、被烟头烫坏等。
肖明静进一步分析，墙面污渍若属于正常损耗，罗女士进行局部补漆属于对房屋的合理维护。房东以“局部修补会有严重色差”为由要求全屋通刷，属于对修复标准的要求，但该要求不应超出合理限度。只要局部修补能基本恢复原状，就不应强制要求全屋通刷。
至于沙发划痕、凳子破洞这些损坏的性质，需要根据具体情况判断：若是正常使用下的轻微磨损，属于正常损耗；若是被宠物抓挠、硬物刮擦等造成的明显破损，则可能构成非正常损坏，租客需要承担修复或赔偿责任。但即便构成非正常损坏，房东要求“更换全新家具”也过于严苛，通常只需赔偿合理的修复费用或按折旧价值进行赔偿。
“恢复原状”并非恢复“全新”，应扣除正常使用损耗
房屋需要恢复到什么程度？肖明静表示，法律要求的“恢复原状”并非指恢复到出租时的全新状态，而是指恢复到“能够正常使用的、符合合同约定的状态”，具体标准应结合房屋的折旧情况、租赁期限、使用强度等因素综合判断。
租客仅需对因非正常使用造成的损坏负责，修复至能够正常使用且不影响房屋整体美观和价值的程度即可。对于房屋及设施因正常使用产生的自然损耗（如墙面自然褪色、家具正常磨损等），应由房东自行承担维修或更换成本，这部分损耗是房东出租房屋应预见的经营风险和成本。
律师提醒：明确“损耗”界限，贯穿租房全过程留存证据
针对此类租房纠纷，市民在租房时需要注意什么？肖明静律师提醒，防范退租风险应贯穿租房的全过程：
在签约与入住环节，应签订详尽的租赁合同，明确约定房屋及家具家电的现状、使用规范、维修责任、押金退还条件以及退租时的验收标准和程序；对价值较高的家具家电最好附照片或视频作为附件，明确初始状态；入住前应对房屋的墙面、地面、家具、家电等进行全面拍照或录像，特别记录已有瑕疵、划痕、污渍等，与房东或中介共同确认并书面记录。
在日常使用与退租环节，要明确“正常损耗”与“损坏”的界限，了解正常使用下不可避免的损耗不属于租客责任，而故意或重大过失导致的损坏则需承担责任；退租时应与房东共同检查房屋状况，对任何争议点拍照或录像固定证据，面对不合理要求时依据合同和法律理性沟通。
此外，租客在整个租赁期间应妥善保留好所有相关凭证，包括租金支付记录、押金收据、维修保养的付款凭证（如本案中罗女士支付的2000元清洗补漆费）等，以备不时之需。
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