这几年，除了园区的数量在不断增长之外，烂尾的园区也越来越多了。
众所周知，幸福的人生往往相似，不幸的人生却各有各的苦处。这句话，放在园区也同样适用。
在方升研究的调研中我们发现，那些在市场上大获成功的园区，不是运营好，就是服务好，又或是产品好。
反观那些烂尾的园区，废掉的原因却一个比一个离谱。
最近几年，烂尾园区的新闻层出不穷，不断冲击着大众的认知。
位于天津滨海新区的夏翔化工管材物流中心，就是个出了名的烂尾园区。
2011年8月，总投资13亿的物流中心轰轰烈烈地开工。
预期中，这里将会是一个集采购、仓储、交易结算于一体的现代物流基地，还能吸纳近1000家商户入驻。
展开剩余89%只要入驻率够稳定，这绝对是笔稳赚不赔的好生意。可是，现实给了项目开发方夏翔公司沉重的一击。
5年过去了，想象中的产业腾飞、经济增长没有带来，之前风风火火的工地也在2016年彻底陷入沉寂。
好好的项目怎么突然歇菜了？
归根结底，主要还是自己作出来的。既没有拿到销售许可、又存在不当宣传，夏翔公司还擅自更改规划。
这样一套骚操作下来，傻眼了懵逼了，项目连验收都过不了。虽然大大小小的整改来了N多遍，也还是无济于事。
于是，项目停了，资金链断了，土地封了，夏翔公司也快被自己干破产了。截至2024年5月，这个项目还是烂尾的状态。
无独有偶，类似的情况也发生在安徽省淮南市，位于山南新区的志高文化科技动漫产业园，也是个烂尾项目。
烂尾之前，它是个总投资100亿元、规划占地3200亩的明星项目。相比前面提到的物流中心，这个园区不仅投资的规模更大，占地的面积也更大。
可惜，梦做得太大。项目2010年3月动工，短短两三年，就在2013年底无限期停工了。
从最初的明星工程，到现在的烂尾楼盘，志高动漫园怎么也烂尾了？
实际上，早在项目的规划阶段，问题就已经初现端倪了。
项目的定位是动漫园，但真正用在动漫上的地却只有200亩，就算加上主题公园的1000亩，也只有1200亩，远没有商住部分的2000亩多。
所以，从一开始，志高就没有把心思放在园区建设上，看起来更像是个勾地搞房地产的。
但奇怪就奇怪在，拿到地之后的志高并没有加足马力建房子，反倒是建起了主题公园，混淆视听。
实际上，志高是在暗地里找买家，想把土地转让变现。
在拿到土地仅15天后，志高就以每亩100万的价格，将1200亩土地及旗下志高实业公司一并作价12亿，悄咪咪卖给了三家公司。
纸肯定包不住火。事情的最后，法人江东廷因为非法转让、倒卖土地使用权罪锒铛入狱，项目也因为各种纠彻底歇菜了。
其实，活生生把自己玩“死”，在园区里并不在少见。不过说到底，园区烂尾的理由再多，总结下来不外乎三点：
首当其冲的，是领导的“拍脑袋”决策。
每个地方产业基础不同、资源条件不同，能做的产业方向自然也不同。
就拿中关村、张江来说，它们的成功离不开特定的条件和机遇，不是其它城市跟风建个差不多的园区，定个差不多的产业方向，就能轻松复制的。
可就算这样，还是有不少领导觉得，只要建了楼，照搬了产业方向，自己也能复制中关村、张江那样的成功。
事实上，绝大多数城市不管是资源禀赋，还是产业基础，又或是经济实力，压根和中关村、张江不在一条水平线上。
想要靠简单照搬走上“园”生巅峰，既不现实也不可能。
前面提到的安徽淮南，就是在没有足够产业基础的情况下硬推了动漫产业，最后竹篮打水一场空。
更离谱的，还有一些地方为了给新产业腾地方，还会粗暴清退当地的成熟企业。南阳纺织集团就是个活生生的例子。
它原本是河南规模最大的棉纺龙头，当地经济的顶梁柱。可后来，在“退城进园”政策的推动下，地方政府和开发商看上了它的地，想要推平建成住宅和商场。
胳膊拧不过大腿。
工厂的大部分地块被改成了商住楼盘，公司的核心生产线不得不搬走，只剩下一小块地用来生产最基础的坯布。自此，老厂的产能一落千丈。
结果没多久，开发商自己没撑住，项目最后成了烂尾楼。原本好好的园区变成了空地，赔了夫人又折兵。
除此之外，很多园区烂尾，一个很重要原因就是“不专业” 。这就会出现两个致命的问题：
一是，园区过不了地方政府的验收。
现在，不管是民企还是国企，大部分人做园区的思路，还是房地产那一套，只想快点建完、快点卖掉回款。
在这种心态的主导下，就算一开始定的产业方向没错，盖出来的房子也多半会出问题。
原因很简单：不同产业对载体的需求天差地别。就拿新材料、高端装备这类产业来说，它们需要的载体不仅要有高荷载，还要有大跨度和高层高。
但是，很多开发商还是按照盖住宅或者普通厂房的标准来干，觉得达标就行。实际上，这根本达不到地方政府对产业空间的硬性专业标准，验收自然过不了关。
二是，园区不符合市场的需求。
随着产业发展不断迈入深水区，企业对载体的要求越来越高了。想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，不仅要满足企业的需求，载体自身也要足够优质。
但是，很多开发商建园区的时候更多是想当然，以为选了个高端的产业方向，建了个高大上的载体，就万事大吉了。
其实，这样做出来的园区，不仅很容易和市场的实际情况脱节，还会增加大量建设成本，这种情况在国资园区里非常常见。
本来，现在招商就难，成本一高，租金和售价就很难压下来。在大家都在压低价抢客户的情况下，如果国资园区因为成本问题价格降不下去，肯定就没有竞争力。
很明显，这种既不接地气、又不好用的园区，不管是租还是卖都会非常困难，最后只能空在那里，烂在手里。
说到底，一个园区的烂尾从来不是某一个原因造成的，而是多个环节相互牵扯、共同作用的结果。
面对园区建一个烂一个的现状，想要扭转僵局，第一步就得先把定位找准。
我们都知道，如果一个园区的定位模糊、功能混乱，后面运营起来就很容易出问题。
所以，在给园区定位的时候，不仅要摸清楚当地的产业基础、资源禀赋，技术能不能跟上、人才招不招得到，这些也得好好掂量。
比如安徽淮南，煤电产业底子扎实，就应该顺着这个优势往高端制造的方向延伸，而不是硬搞一个和当地完全脱节的动漫产业，这样只会两头不讨好。
优先发展有基础、有配套的产业，不仅可以让园区的发展更顺利，也更容易契合当地市场的实际需求。
像人工智能、生物医药、集成电路这些热门产业，虽然前景好，但也并不是所有地方都能发展的。
面对园区脱离市场、没人愿意买单的困境，最根本的办法是要提升园区整体的专业水平。
首先，是要提升载体的专业度，这对园区后续的去化非常关键。
如今，单纯建一个物理空间的载体已经没办法吸引企业了，不同发展阶段的不同产业，对载体的需求也是千差万别的。
所以，一个真正专业的园区，就应该根据企业的不同特点，提供符合它们实际需求的载体空间。
例如，针对刚起步的初创企业，它们对载体的核心需求不是面积多大，而是试错成本要低、调整要灵活。因此，可以给这类企业提供低成本、高灵活的起步空间，比如开放工位、小型研发单元或者共享实验室等。
针对已经进入快速成长期的企业，它们需要稳定的场地用于小批量试产，或者扩大研发，同时也要为后续发展留出空间。因此，可以为这类企业提供可定制、能扩展、性价比高的生产研发空间。
另外，除了载体本身要专业之外，团队的专业能力也得跟上。
就目前的情况来看，绝大多数园区不管是核心领导层，还是一线招商人员，专业方面都有短板。
结果就是，一些领导整天瞎指挥、盲目跟风上马项目；招商人员又摸不清企业的真实需求，导致招商举步维艰。
究其根本，主要还是因为他们既不懂产业，也不懂市场。所以，必须让他们彻底改变过去那些根深蒂固的旧观念。
一方面，核心领导需要克制住大干快上的冲动，扭转过去房地产那种“盖楼卖楼”的短、平、快思维。
园区不是房地产项目，也不只是一个简单的空间，而是应该成为能够帮助企业成长、解决实际困难的平台。
心急吃不了热豆腐。一个好平台的成长，从来不是一蹴而就的，也是需要投入时间和耐心慢慢培育的。
另一方面，一线招商人员也要走出“政策中介”的舒适区。
现在，光靠念政策文件，已经吸引不了企业了。只有真正懂产业、懂企业需求，才能赢得他们的信任。
这就要求招商人员必须主动学习行业知识，把自己从过去拉客户的销售，变成懂行的专家，真正搞清楚企业到底需要什么样的空间和服务，这一点非常重要。
招商方法也得跟着升级，不能只是坐在办公室里等企业上门，而是要主动走出去，多跑多聊，积累人脉。
当下，招商难、运营难，甚至园区烂尾的问题依然普遍存在。想把产业园区真正做好，关键是要回归常识，尊重市场。
不难发现，园区好坏的评判标准正在变化，想要在激烈竞争中脱颖而出，关键不在于楼盖了多少、有多高。
核心在于能不能彻底摆脱房地产思维，真正站在企业发展和产业需求的角度去思考问题。
只有用市场化、专业化、长期主义的思路，去重塑园区的开发和运营，园区才有可能摆脱烂尾的命运，真正走出“烂尾—闲置”的恶性循环。
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